DURACIÓN DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
La ley española establece que la duración inicial del contrato
será la que libremente pacten los contratantes. En los casos en que la duración
del contrato sea inferior a cinco años, el arrendatario tendrá derecho a
prorrogar anualmente el contrato hasta que se cumplan los cinco años, y puede
desistir de la prórroga en cualquier momento, para lo cual deberá notificarlo
con, al menos, un mes de antelación.
Los contratos de plazo indeterminado o en los que no se establezca
plazo se considerarán celebrados por un año, aplicándose también las prórrogas
anuales hasta los cinco años. También esta previsto un caso de prórroga tácita
para el caso de que, transcurrido un mínimo de cinco años, a la fecha de
vencimiento ninguna de las partes notifique a la otra, con un mes de
antelación, su voluntad de no renovar el contrato. En este caso se continúa
prorrogando por plazos anuales hasta un máximo de tres años, siendo el
arrendatario el único que puede desistir de la prórroga con un mes de
antelación a la fecha de término de cada plazo anual.
En los contratos de plazo superior a cinco años, el arrendatario
solo podrá desistir del contrato siempre que hubiere durado como mínimo cinco
años y dé un preaviso de dos meses de antelación.
RENTA EN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
En principio, la renta es libre. Esto quiere decir que el precio
que debe pagar el arrendatario por el uso de la vivienda es el que ambas partes
acuerden libremente.
Solo en el caso en que se trate de alquiler de viviendas de
protección pública, la renta vendrá tasada por la Administración.
El pago de la renta será mensual y se pagará en los siete primeros
días del mes, salvo que se haya acordado otra cosa en el contrato de
arrendamiento. El pago se efectuará en metálico y en la vivienda alquilada,
salvo que se acuerde una forma y lugar de pago diferentes.
El arrendador está obligado a entregar recibo de pago. También
podrá el arrendatario utilizar otros procedimientos (transferencia bancaria,
ingreso en cuenta, etc.). En el recibo deben aparecer desglosados las
cantidades abinadas por los distintos conceptos: rentas, comunidad de
propietarios, fianza, etc.)
Además durante los cinco primeros años de contrato la renta se
podrá actualizar anualmente en función de la variación del IPC. A partir del
sexto año la actualización de la renta se hará como libremente acuerden las
partes. En ausencia de pacto, se aplicará la variación porcentual de IPC.
La renta actualizada se exigirá al arrendatario a partir del mes
siguiente a aquel en que sea notificada por escrito por el arrendador. Será
válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad
anterior a la actualización.
La
ley española obliga a establecer una fianza en el contrato de arrendamiento o
de alquiler.
Durante
los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a
actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador
podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya,
hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según
proceda, al tiempo de la prórroga.
El
arrendador está obligado a depositar la fianza en el Órgano Oficial
correspondiente hasta la extinción del contrato. Esa cantidad será destinada
para la promoción de la construcción de viviendas sociales o análogas, con
atención especial a las promociones de régimen de alquiler, devolviéndola al
término del contrato.
En
todo caso, además de la fianza en metálico, las partes son libres de pactar
cualquier tipo de garantías: aval bancario, aval personal, seguros, hipotecas,
etc. Estas garantías pueden exigirlas las dos partes: no solo el arrendador (si
bien suele ser lo más habitual) sino también el arrendatario, que puede exigir
garantías de cumplimiento de sus obligaciones al arrendador (realización de
unas obras, entrega de mobiliario designado, etc.)
GASTOS DEL BIEN
ALQUILADO
Cuando
se redacta un contrato de arrendamiento o de alquiler es importante dejar
cerrado las responsabilidades de los gastos del bien alquilado.
Así,
por norma general, los gastos generales suelen correr a cargo del arrendador,
es decir, del que pone en alquiler la vivienda.
Sin
embrago, las partes podrán pactar que los gastos generales para el
mantenimiento del inmueble, los servicios, tributos, cargas y demás
responsabilidades que correspondan a la vivienda sean a cargo del arrendatario,
esto es, de quien alquila la vivienda.
En
cualquier caso para que este pacto sea válido debe constar por escrito,
determinándose el importe anual de los gastos a la fecha del contrato de
arrendamiento.
Durante
los cinco primeros años la suma que el arrendatario debe pagar por los gastos
generales (con excepción de los tributos) se podrá incrementar anualmente, si
bien el aumento anual no podrá ser superior al doble de aquel en que pueda
incrementar la renta aplicándose el IPC.
En
el caso de gastos por servicios individuales deben individualizarse mediante
aparatos contadores (gas, luz,, agua, teléfono, etc.) y correrán a cargo del
arrendatario. Tanto los gastos generales como los gastos individuales se
acreditarán mediante recibo de pago facilitado por el arrendador.
DESISTIMIENTO,
RESOLUCIÓN Y SUSPENSIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El contrato de arrendamiento o de alquiler se puede interrumpir
por diferentes motivos. Según cual sea la causa de la interrupción y la
temporalidad podemos distinguir entre:
- Desistimiento del contrato de alquiler: Se considera
desistimiento cuando una o las dos partes deciden poner fin a las relaciones
obligatorias plasmadas en el contrato de arrendamiento o de alquiler.
- Resolución del contrato de alquiler: Se considera “resolución de
un contrato” cuando una de las partes otorgada en el contrato decide dejar sin
efecto el mismo cuando la otra incumple sus obligaciones.
- Suspensión de contrato de alquiler: Se considera suspensión del
contrato cuando se interrumpe temporalmente el plazo del contrato.
Fotografías de Martin Waygh: Líquido con forma
Fotografías de Martin Waygh: Líquido con forma
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