El prestamista profesional tiene que evaluar la solvencia del deudor antes de conceder el préstamo. La norma tiene como finalidad la de reducir el riesgo de sobreendeudamiento de los particulares…

De acuerdo con el artículo 14 de la Ley 16/2011 de Crédito al Consumo

En la Sentencia del Tribunal de Justicia de 28 de marzo de 2014 se interpreta la legislación francesa para determinar si infringe la Directiva en cuanto que las sanciones que impone al prestamista que otorga crédito “culposamente” (porque no comprueba la solvencia del deudor, esto es su capacidad para devolver el crédito) consisten en que se le priva del derecho a cobrar intereses. Pero la Cour de Cassation dice que el prestamista no pierde el derecho a cobrar el interés legal incrementado en cinco puntos por el período de tiempo en el que el prestatario haya estado en mora. El resultado, en un caso concreto, es que el prestamista tenía derecho a reclamar al consumidor que no había devuelto un crédito al consumo una cantidad superior una vez aplicada la norma sancionadora y la doctrina de la Cour de Cassation que si la norma sancionadora no se hubiera aplicado.

Sobre este particular, para apreciar el carácter realmente disuasorio de la sanción, incumbe al tribunal remitente, que es el único competente para interpretar y aplicar el Derecho nacional, comparar, en las circunstancias del asunto de que conoce, los importes que el prestamista percibe como devolución del préstamo en el supuesto de que haya respetado su obligación precontractual de evaluar la solvencia del prestamista consultando una base de datos apropiada con los que percibe en aplicación de la sanción del incumplimiento de esta obligación precontractual. Para determinar estos últimos importes, corresponde al mencionado tribunal remitente tener en cuenta todos los elementos y, en particular, todas las consecuencias que pueden extraerse de su apreciación de la existencia de infracción de dicha obligación precontractual por parte del prestamista.

Si el tribunal remitente debiera declarar, tras la comparación mencionada en el apartado anterior, que, en el litigio del que conoce, la aplicación de la sanción de privación de los intereses convencionales puede conferir un beneficio al prestamista, dado que los importes de los que se le priva son inferiores a los resultantes de la aplicación de los intereses al tipo legal incrementado, de ello se deduciría manifiestamente que el régimen de sanciones controvertido en el litigio principal no garantiza un efecto realmente disuasorio a la sanción impuesta…

… el artículo 23 de la Directiva 2008/48 debe interpretarse en el sentido de que se opone a la aplicación de un régimen nacional de sanciones con arreglo al cual, en caso de que el prestamista incumpla su obligación precontractual de evaluar la solvencia del prestatario consultando una base de datos adecuada, el prestamista se ve privado de su derecho a los intereses convencionales, pero se beneficia de pleno Derecho de los intereses al tipo legal, exigibles desde el pronunciamiento de una resolución judicial por la que se condena a dicho prestatario al pago de los importes aún adeudados, que además se incrementan en cinco puntos si, al expirar un plazo de dos meses tras dicho pronunciamiento, el prestatario no ha abonado su deuda, cuando el tribunal remitente estime que, en un supuesto como el del litigio principal, que entraña la exigibilidad inmediata del capital del préstamo restante adeudado por la falta de pago del prestatario, los importes que puede efectivamente percibir el prestamista como consecuencia de la aplicación de la sanción de privación de los intereses no son significativamente inferiores a aquellos a los que podría tener derecho si hubiera cumplido su obligación de evaluar la solvencia del prestatario.

Si la sanción tiene una función preventiva – disuasoria – lo que habría que comparar es los efectos de cumplir con la obligación de comprobar la solvencia y de no hacerlo ex ante, esto es, en el momento en el que el banco decide dar el crédito. No ex post. Porque ex post, la norma no puede tener efectos disuasorios. Ahora bien, si, haciendo unas cuantas “simulaciones” el banco llega a la conclusión de que le sale a cuenta omitir la comprobación de la solvencia del deudor, habría que afirmar que la norma que impone tal obligación no va acompañada de sanciones disuasorias. Esto es poco realista, porque el banco tiene incentivos para comprobar la solvencia de los consumidores a los que presta dinero, de manera que la norma de la Directiva es un poco absurda ya que no es necesario “disuadir a los bancos de la conducta consistente en no comprobar la solvencia de los deudores”. De ahí que la solución española – imponer una sanción administrativa – parece más ajustada.

El Tribunal de Justicia tiene en cuenta – acertadamente – que, cuando el consumidor no devuelve el crédito y el banco procede a su reclamación judicial, el incumplimiento por parte del consumidor provoca el vencimiento anticipado del crédito y, en consecuencia y a partir de la sentencia, el pago de intereses legales incrementados sobre la cantidad a cuyo pago se ha condenado al consumidor. Esta obligación de devolver inmediatamente el principal más los intereses judiciales y los coercitivos (tras la condena sin que el consumidor proceda a su pago) reduce significativamente el efecto útil de la normativa que impone al prestamista la obligación de evaluar la solvencia del consumidor.

En el caso de España, las sanciones previstas en la Ley de Crédito al Consumo son administrativas. En todo caso, el art. 1902 CC se aplicaría (culpa in contrahendo del banco), y el consumidor podría pedir (o, más probablemente, oponer como excepción) que se redujese la cuantía reclamada por el banco para tener en cuenta el incumplimiento por parte de éste de su obligación de comprobar la solvencia del deudor (obsérvese que supone tratar al consumidor como un “incapaz” de evaluar su propia solvencia). Para calcular en cuánto podría reducirse la reclamación, es un indicativo razonable el de condenar al consumidor a devolver el capital pero no a pagar intereses, solución prevista legalmente para el caso de los contratos usurarios. Una solución equivalente es la de privar al banco del derecho al vencimiento anticipado del crédito por impago de alguna de las cuotas lo que, en la práctica significaría que no podría reclamar el pago de intereses moratorios ni los legales – desde la sentencia – durante el período que va desde la fecha de la reclamación al consumidor hasta la fecha en la que el consumidor habría tenido que devolver el capital de acuerdo con el contrato.

Publicada la Ley 3/2014 de reforma de la Ley de Consumidores y Usuarios.

PRINCIPALES MODIFICACIONES

Definiciones

Consumidor y usuario: engloba a las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión, considerándose también consumidores y usuarios a efectos de la ley, las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.

Empresario: toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe, incluso a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresa, oficio o profesión.

Reforzamiento de la información al consumidor y usuario

Se amplían los requisitos de información precontractual exigibles en los contratos con consumidores y usuarios, que en el caso de los contratos a distancia y los contratos celebrados fuera del establecimiento del empresario. Entre las nuevas obligaciones de información precontractual que asumen los empresarios están:

Informar a los consumidores y usuarios de la existencia y las condiciones de los depósitos u otras garantías financieras que, en su caso, tengan que pagar o aportar a solicitud del empresario, incluidas aquellas por las que se bloquee un importe en la tarjeta de crédito o débito del consumidor y usuario.

Informar de la existencia de la garantía legal de conformidad de los bienes, así como de la existencia y condiciones de los servicios posventa y de las garantías comerciales que otorguen, en su caso.

En los contratos de suministro de contenido digital, deberán informar de las distintas formas de utilización del mismo y de cualquier limitación técnica, como son la protección a través de la gestión de los derechos digitales o la codificación regional, así como de toda interoperabilidad relevante con los aparatos y programas conocidos por el empresario o que quepa razonablemente esperar que deba conocer, con objeto de describir la información relativa a los aparatos y los programas estándar con los que el contenido digital es compatible, por ejemplo el sistema operativo, la versión necesaria o determinados elementos de los soportes físicos.

En los contratos a distancia, se adaptan los requisitos de información para tener en cuenta las restricciones técnicas de ciertos medios de comunicación, como las limitaciones de número de caracteres en determinadas pantallas de teléfono móvil o de tiempo en los anuncios de ventas televisivos. En tales casos, el empresario deberá respetar un conjunto mínimo de requisitos de información y remitir al consumidor y usuario a otra fuente de información, por ejemplo facilitando un número de teléfono gratuito o un enlace a una página web del empresario donde la información pertinente esté directamente disponible y sea fácilmente accesible.

La reforma contempla como novedad la exigencia de que los sitios web de comercio indiquen de modo claro y legible, a más tardar al inicio del procedimiento de compra, si se aplica alguna restricción de suministro y cuáles son las modalidades de pago que se aceptan.

Los requisitos de información exigibles con arreglo a esta ley vienen a completar los requisitos de información que se establecen en la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, y en la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico.

Regulación de los contratos a distancia y de los celebrados fuera del establecimiento

La reforma incorpora al texto refundido una nueva definición de contrato a distancia que abarca todos los casos en que los contratos se celebran entre el empresario y el consumidor y usuario en el marco de un sistema organizado de venta o prestación de servicios a distancia, exclusivamente mediante el uso de una o varias técnicas de comunicación, como pueden ser la venta por correo, Internet, teléfono o fax, hasta el momento en que se celebra el contrato y con inclusión de ese momento. Dicha definición abarca también las situaciones en las que el consumidor y usuario únicamente visita el establecimiento mercantil de la empresa con el propósito de recabar información sobre los bienes o los servicios y la negociación y celebración subsiguiente del contrato tienen lugar a distancia.

El concepto de sistema organizado de prestación de servicios o de venta a distancia incluye los sistemas ofrecidos por un tercero distinto del empresario pero utilizado por éste, como una plataforma en línea, pero no cubre los casos en los que las páginas web ofrecen información solamente sobre el empresario, sus bienes o servicios y sus datos de contacto.

La nueva definición de contrato celebrado fuera del establecimiento mercantil que incorpora la Ley 3/2014 se justifica en el hecho de que, fuera del establecimiento, el consumidor y usuario podría estar bajo posible presión psicológica o verse enfrentado a un elemento de sorpresa, independientemente de que haya solicitado o no la visita del empresario. La definición abarca también aquellas situaciones en que se establece contacto personal e individual con el consumidor y usuario fuera del establecimiento, aunque luego el contrato se celebre inmediatamente después en el establecimiento mercantil del empresario o a través de un medio de comunicación a distancia. Las compras realizadas en el curso de una excursión organizada por el empresario durante la cual éste promociona y vende los productos que se adquieren, se consideran también contratos celebrados fuera del establecimiento.

La Ley 3/2014 incorpora al texto refundido el concepto de establecimiento mercantil, que comprende todo tipo de instalaciones (como tiendas, puestos o camiones) que sirvan al empresario como local de negocios permanente o habitual. Si cumplen esta condición, los puestos de mercados y los stands de ferias se consideran también como establecimientos mercantiles. Asimismo, se considera un establecimiento mercantil la instalación de venta al por menor en la que el empresario ejerce su actividad de forma estacional, por ejemplo, durante la temporada turística en una estación de esquí o en una zona de playa, puesto que el empresario ejerce allí su actividad de forma habitual. Sin embargo, los espacios accesibles al público, como calles, centros comerciales, playas, instalaciones deportivas y transportes públicos, que el empresario utilice de forma excepcional para su actividad empresarial, así como los domicilios privados o lugares de trabajo, no se consideran establecimientos mercantiles.

La Ley 3/2014 procede a regular conjuntamente los contratos celebrados a distancia y los contratos celebrados fuera de los establecimientos mercantiles, siguiendo la técnica jurídica utilizada por la Directiva, para lo que modifica el libro II del texto refundido, unificando la regulación de ambos tipos de contratos en su título III, lo que conlleva la eliminación del título V, cuya denominación y contenido pasa ahora al título IV.

Las modificaciones introducidas por la Ley 3/2014 suponen una regulación más amplia del derecho de desistimiento en los contratos a distancia y los contratos celebrados fuera del establecimiento, que incorpora un formulario normalizado al respecto que el consumidor y usuario podrá utilizar opcionalmente, al tiempo que se amplía el plazo para su ejercicio a catorce días naturales.

Además, si el empresario no facilta al consumidor y usuario la información sobre el derecho de desistimiento, se amplía el plazo para desistir del contrato hasta doce meses después de la fecha de expiración del periodo inicial. La ley regula igualmente las obligaciones que asumen ambas partes del contrato en caso de desistimiento, así como los efectos del mismo respecto a los contratos complementarios.

Por otra parte, la ley contempla la posibilidad de que el empresario ofrezca al consumidor y usuario la opción de cumplimentar el formulario de desistimiento en línea, en cuyo caso deberá proporcionar sin demora indebida un acuse de recibo, por ejemplo, por correo electrónico.

La ley establece también disposiciones generales que tratan de la ejecución y otros aspectos de los contratos celebrados entre empresas y consumidores y usuarios, como son la entrega del bien comprados, los cargos por la utilización de medios de pago, la transferencia al consumidor y usuario del riesgo de pérdida o deterioro de los bienes, las comunicaciones telefónicas y los pagos adicionales.

Con respecto a la entrega de los bienes, la ley prevé que en aquellos casos en que el empresario no ha hecho entrega de los mismos en el plazo convenido con el consumidor y usuario, éste último, antes de poder resolver el contrato, debe emplazar al empresario a que le haga la entrega en un plazo adicional razonable y tendrá derecho a resolver el contrato si el empresario tampoco entrega los bienes en dicho plazo adicional.

En relación con el uso de medios de pago por parte de los consumidores y usuarios, se prohíbe a los empresarios el cobro de cargos que excedan el coste soportado por éstos por el uso de tales medios de pago.

En cuanto al riesgo de pérdida o deterioro de los bienes, la ley establece disposiciones dirigidas a proteger al consumidor y usuario de todo riesgo que pueda tener lugar antes de que haya adquirido la posesión material de los mismos.

En el caso de los contratos telefónicos, si el empresario llama por teléfono al consumidor y usuario para celebrar un contrato a distancia, deberá revelar, al inicio de la conversación, su identidad y, si procede, la identidad de la persona por cuenta de la cual efectúa la llamada, así como indicar el objetivo comercial de la misma. Además, deberá confirmar la oferta al consumidor y usuario por escrito, o salvo oposición del mismo, en cualquier soporte de naturaleza duradera. El consumidor y usuario sólo quedará vinculado una vez que haya aceptado la oferta mediante su firma o mediante el envío de su acuerdo por escrito, en papel o mediante correo electrónico, fax o sms.

Otra novedad que recoge la ley, referida en este caso a los pagos adicionales, es la obligación que se impone al empresario de que antes de que el consumidor y usuario quede vinculado por un contrato u oferta, aquel deberá obtener su consentimiento expreso para todo pago adicional a la remuneración acordada para la obligación contractual principal y si el empresario no ha obtenido el consentimiento expreso del consumidor y usuario, pero lo ha deducido utilizando opciones por defecto que el consumidor y usuario debe rechazar para evitar el pago adicional, éste tendrá derecho al reembolso de dicho pago.

Una de las funciones esenciales del Estado de Derecho es la garantía de la tutela judicial de los derechos de los ciudadanos. Esta función implica el reto de la implantación de una justicia de calidad capaz de resolver los diversos conflictos que surgen en una sociedad moderna y, a la vez, compleja. En este contexto, se ha venido recurriendo a nuevos sistemas alternativos de resolución de conflictos, entre los que destaca la mediación, que ha ido cobrando una importancia creciente como instrumento complementario de la Administración de Justicia.

Fotografía de Thomas Toft

La Organización Mundial de la Propiedad Intelectual define “mediación” como “un procedimiento no vinculante en el que un tercero neutral, el mediador, ayuda a las partes a solucionar la controversia”. Este mecanismo tradicional de resolución alternativa de conflictos ha encontrado en las nuevas tecnologías un vehículo que permite su generalización como mecanismo de resolución de conflictos, sobre todo en un sector en continuo y exponencial crecimiento como es el de las tecnologías de la información y la comunicación.

La conocida como “mediación electrónica” se plantea como una solución a conflictos entre compañías, pero también –adoptando los cauces jurídicos adecuados- podrían llegar a resolverse a través de este mecanismo conflictos surgidos en las relaciones con los consumidores. En los contratos tecnológicos entre empresas, la mediación puede llegar a aportar eficiencia allí donde la norma no alcanza; flexibilidad, allí donde la rigidez de la solución proviene de la ley y flexibilidad, allí donde surge dificultad para comprender la naturaleza del objeto del contrato (i.e. contratos de licencia de software, entre otros).

Los medios a través de los cuales se puede articular la mediación electrónica pueden ser aportados tanto por las partes en conflicto como por el propio mediador. En los casos en que son las partes la que controlan los medios electrónicos pueden surgir dudas acerca de la veracidad y seguridad del contenido de las actuaciones de mediación llevadas a cabo. Por tanto, fórmulas como los certificados electrónicos, regulado en la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica, nos aportan seguridad jurídica al proteger las comunicaciones que se produzcan en el seno del proceso de mediación, en los casos en que éste no se realice por medios electrónicos de comunicación simultánea.

La Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles (Ley 5/2012), norma de transposición de la Directiva 2008/52/CE sobre ciertos aspectos de la mediación en asuntos civiles y mercantiles, ofrece en algunos de sus artículos la posibilidad de acudir a la mediación electrónica para dirimir los conflictos. El artículo 24 de la Ley 5/2012, en su apartado primero, establece que las actuaciones de mediación se podrán llevar a cabo “por medios electrónicos, por videoconferencia u otro medio análogo de transmisión de la voz o la imagen, siempre que quede garantizada la identidad de los intervinientes y el respeto a los principios de la mediación previstos en esta Ley”.

En cuanto al ámbito material al que hace alusión este artículo, sorprende la vaguedad de términos empleada por el legislador al tratar los medios a través de los cuales se podrá realizar la mediación electrónica. Del amplio abanico de posibilidades que ofrece la tecnología actual en cuanto a medios electrónicos de imagen y de voz, se pueden extraer dos grupos de medios electrónicos diferenciables: aquellos a través de los cuales se logra una comunicación en tiempo real y aquellos mediante los cuales las comunicaciones entre las partes no se producen de forma simultánea. En los casos que se encuentren dentro del primer grupo, se cumpliría con mayor facilidad el requisito de garantizar la identidad de los intervinientes. 

Las partes, con el fin de poder acreditar el efectivo acuerdo alcanzado verbalmente, pueden utilizar métodos como: (i) la grabación de la conversación telefónica o videoconferencia, siempre con respeto de las disposiciones contenidas en leyes como la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo, de Protección Civil del Derecho al Honor, a la Intimidad Personal y Familiar y a la Propia Imagen y la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, mediante la obtención del consentimiento expreso de las partes en la misma (a través de un documento firmado previamente o siendo obtenido el mismo al inicio de la conversación o videoconferencia); o (ii) mediante la firma de un documento que contenga los principales puntos sobre las que las partes han manifestado su conformidad, con carácter previo a la adopción del acuerdo emitido por el mediador.

Para aquellos casos en que los medios electrónicos empleados no permitan la comunicación en tiempo real, se nos presenta la posibilidad de recurrir a la figura del tercero de confianza regulado en el artículo 25 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, el cual puede dotar garantías frente a terceros de que las declaraciones de voluntad y acuerdos han sido correctamente adoptados por las partes, a través de mecanismos como los certificados electrónicos, ya apuntados.

En este sentido, el legislador impone al uso de medios electrónicos en los procedimientos de mediación – en el artículo 24 de la Ley 5/2012- la exigencia del respeto a los principios generales de la mediación, algunos de los cuales analizaremos.

La mediación electrónica siempre estará caracterizada por las notas de voluntariedad y libre disposición, incluso aunque las partes lo hayan acordado contractualmente, pudiendo las mismas renunciar a la naturaleza electrónica de los medios para llevarlo a cabo, o incluso a la propia mediación. Asimismo, debe existir igualdad entre las partes, la cual puede llegar a ser entendida como que los medios electrónicos no han de suponer un esfuerzo económico importante para ninguna de las partes.

Sin embargo, entre los principios que inspiran la Ley 5/2012, especial atención requiere el de la obligación de confidencialidad que, en virtud del artículo 9 de la Ley 5/2012, recae sobre el mediador, las instituciones de mediación y sobre las partes en el procedimiento de mediación. El mediador, establece dicho artículo, estará protegido también por el secreto profesional.

La obligación de confidencialidad introducida por la norma no es absoluta, dado que se establecen dos límites, que las partes acuerden la derogación de la obligación de confidencialidad, o que los jueces de la jurisdicción penal mediante resolución motivada exijan a alguno de los obligados a incumplir tal obligación.

Sin embargo, y aunque la Ley 5/2012 no establece tales medidas, con el fin de velar por la confidencialidad de lo tratado en el procedimiento de mediación, el mediador y las partes deberán establecer las medidas de seguridad necesarias para que la información sea inaccesible a terceros no autorizados. Por tanto, el mediador y las partes podrán recurrir a distintos criterios para establecer las medidas de seguridad suficientes. Puede emplearse el criterio del “estado de la tecnología disponible”, intentado adaptar los sistemas tecnológicos y lógicos a las técnicas y procedimientos comúnmente empleados en un momento y que sirvan para el objetivo de ser inexpugnables. Para ello, puede recurrirse a medios que procuren estándares internacionales de calidad (i.e. UNE-ISO/IEC 27001:2007).

Por otro lado, las partes encontrarán las medidas de seguridad de obligado establecimiento para el tratamiento de los datos de carácter personal que se produzcan en el ámbito de la mediación tanto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de protección de datos de carácter personal como en el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento que la desarrolla. Pesa a que estas medidas de seguridad, ajustadas a cada nivel (básico, medio y alto), son obligatorias, nada obsta para que las partes se obliguen contractualmente a ampliar el nivel de tales medidas.

Dicho lo anterior, tan sólo resta observar cómo se desarrolla y prolifera la mediación electrónica con el crecimiento del sector de las TIC. Debido al breve recorrido que hasta ahora tiene este mecanismo de resolución de controversias no podemos hablar aún de su éxito, sin embargo, a priori, cuenta con el caldo de cultivo adecuado para convertirse en una alternativa eficaz y real a los sistemas tradicionales.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2012-9112

Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.Las sanciones por incumplir esta normativa suponen multas que van desde los 300 a los 6.000 euros.

Hace un mes que se aprobó la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. La norma establece que a partir de 1 de junio de 2013 será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de viviendas (o edificios) para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética. Esta obligación es para el propietario pero se hace extensible a las agencias inmobiliarias y los portales inmobiliarios.

Las sanciones por incumplir esta normativa suponen multas que van desde los 300 a los 6.000 euros. Sin embargo, la "falta de información es alarmante" entre los propietarios particulares y entre algunas inmobiliarias.

Para empezar, los propietarios que pretendan vender o alquilar su vivienda deben saber que los portales inmobiliarios no podrán anunciar sus viviendas si no se les aporta el correspondiente certificado, por lo que estarán obligados a eliminar todos los anuncios que incumplan este requisito a partir del 1 de Junio.

Pero la ley va mucho más allá de las sanciones. Si el contrato de alquiler o venta se hace sin tener en vigor este certificado podría llegar a ser nulo con los gastos y posibles indemnizaciones que procedan en su caso por los perjuicios causados al cliente.

Tipos de sanciones

Infracciones muy graves: falsear la información en la expedición o registro de los certificados, actuar como técnico certificador o agente independiente autorizado para el control de la certificación sin contar la habilitación pertinente. La sanción económica por una fracción de este tipo conlleva multas de 1.001 a 6.000 euros.

Infracciones graves: incumplir la metodología de cálculo del procedimiento básico para la certificación, no presentar el certificado ante la comunidad autónoma para su registro, no incorporar el certificado de eficiencia energética de proyecto en el proyecto de ejecución del inmueble, exhibir una etiqueta que no se corresponda con el certificado real, y vender o alquiler un inmueble sin que el vendedor o el arrendador entreguen el certificado en vigor al comprador o arrendatario. También será infracción grave la reincidencia en una infracción leve durante dos años. La sanción por este tipo de sanciones será de 601 a 1.000 euros.

Infracciones leves: publicitar la venta o alquiler de edificios o unidades de edificios que deban disponer de certificado sin hacer mención a su calificación, no exhibir la etiqueta de eficiencia cuando es obligatorio o exhibir una sin el formato y contenido mínimos, expedir certificados sin la información mínima, incumplir las obligaciones de renovación o actualización de los certificados, no incorporar el certificado en el Libro del Edificio y publicitar la calificación del proyecto cuando ya existe la del edificio terminado. Con respecto a las sanciones, será de 300 a 600 euros por las infracciones leves.

No obstante, si el beneficio que el infractor hubiera obtenido por la infracción fuera superior al importe de la sanción se impondrá por un importe "equivalente" al de dicho beneficio, teniéndose en cuenta en la graduación el daño producido, el enriquecimiento obtenido injustamente y la concurrencia de intencionalidad o reiteración.

B.O.E Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de  fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. 

B.O.E Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Los jueces pueden suspender desde este 15 de mayo los desalojos de viviendas si consideran que la hipoteca que firmaron los afectados para la compra de su piso incluye cláusulas abusivas, una posibilidad que recoge la conocida como 'ley antidesahucios', publicada este miércoles en el BOE.

La Ley de protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social —aprobada por el Senado el 8 de mayo—, también suspende los desahucios (lanzamientos) de viviendas durante dos años para colectivos definidos como vulnerables, modifica el régimen de subastas de viviendas para que el precio de adjudicación sea mayor y limita los intereses de demora.

La norma llega en medio de "circunstancias excepcionales", fruto de la crisis económica y financiera, tal y como indica su preámbulo, tras una fuerte movilización social, que a través de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) recogió miles de firmas para cambiar la Ley Hipotecaria, que databa de febrero de 1946.    B.O.E

En el procedimiento monitorio, el Juzgador puede examinar de oficio el carácter abusivo de las cláusulas contractuales

En su sentencia, de fecha 4 de marzo, el pleno de la Audiencia Provincial de Madrid ha establecido que "en la fase inicial del procedimiento monitorio español, en el momento de decidir su admisión a trámite, se puede examinar de oficio por el Juzgador el carácter abusivo de las cláusulas contractuales estipuladas en perjuicio del consumidor, con las consecuencias procedentes en caso de apreciar la nulidad de las cláusulas abusivas".

La sentencia, que incluye varios votos particulares, se basa en la jurisprudencia del TJUE que interpreta la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre la cláusula abusiva en los contratos celebrados con consumidores. 

En particular, analiza el alcance de la sentencia del TJUE 14 Jun. 2012, Caso Banco Español de Crédito, por la que se consideró que un régimen procesal como el del proceso monitorio español "que no permite que el juez que conoce de una demanda en un proceso monitorio, aun cuando ya disponga de todos los elementos de hecho y de Derecho necesarios al efecto, examine de oficio -in limine litis ni en ninguna fase del procedimiento- el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, cuando este último no haya formulado oposición, puede menoscabar la efectividad de la protección que pretende garantizar la Directiva 93/13."

La AP Madrid interpreta al respecto que "no es la propia función del Tribunal de Justicia de la Unión Europea interpretar el ámbito de los procedimientos procesales nacionales, aunque cuando la interpretación que consideren adecuada los Tribunales nacionales atente a los principios de equivalencia y efectividad, así lo declarará el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Lo dice claramente el apartado 46 de la sentencia analizada al expresar que “A este respecto, procede declarar que, al no existir armonización de los mecanismos nacionales de cobro de créditos no impugnados, las normas de aplicación de los procesos monitorios nacionales, corresponden al ordenamiento jurídico interno de los Estados miembros en virtud del principio de autonomía procesal de estos últimos, pero siempre que tales normas no sean menos favorables que las que regulan situaciones similares sometidas al Derechos interno ( principio de equivalencia) y no hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos que el ordenamiento jurídico de la Unión confiere a los consumidores (principio de efectividad) (véanse, en este sentido, las sentencias, antes citadas, Mostaza Claro, apartado 24, y Asturcom Telecomunicaciones, apartado 38).”

Por tanto, prosigue la sentencia "si se entiende... que en la fase inicial del procedimiento monitorio español, en el momento de decidir su admisión a trámite, se puede examinar de oficio por el Juzgador el carácter abusivo de las cláusulas contractuales estipuladas en perjuicio del consumidor, con las consecuencias procedentes en caso de apreciar la nulidad de las cláusulas abusivas, todo el problema desaparece con sencillez."

Sentencia del TJUE Ejecuciones Hipotecarias y valoraciones formuladas por Por Carlos Guerrero, abogado, co fundador MAB LEGAL en su artículo “Las reglas del juego han cambiado

SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Primera)

de 14 de marzo de 2013 *

«Directiva 93/13/CEE – Contratos celebrados con consumidores – Contrato de préstamo hipotecario – Procedimiento de ejecución hipotecaria – Facultades del juez nacional que conozca del proceso declarativo – Cláusulas abusivas – Criterios de apreciación»

En el asunto C‑415/11,

que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 TFUE, por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, mediante auto de 19 de julio de 2011, recibido en el Tribunal de Justicia el 8 de agosto de 2011, en el procedimiento entre

M A

y

Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa),

EL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Primera),

integrado por el Sr. A. Tizzano (Ponente), Presidente de Sala, y los Sres. A. Borg Barthet, M. Ilešič y J.-J. Kasel y la Sra. M. Berger, Jueces;

Abogado General: Sra. J. Kokott;

Secretaria: Sra. M. Ferreira, administradora principal;

habiendo considerado los escritos obrantes en autos y celebrada la vista el 19 de septiembre de 2012;

consideradas las observaciones presentadas:

–                en nombre del Sr. A, por el Sr. D. Moreno Trigo, abogado;

–                en nombre de Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa), por el Sr. I. Fernández de Senespleda, abogado;

–                en nombre del Gobierno español, por la Sra. S. Centeno Huerta, en calidad de agente;

–                en nombre de la Comisión Europea, por la Sra. M. Owsiany-Hornung y los Sres. J. Baquero Cruz y M. van Beek, en calidad de agentes;

oídas las conclusiones de la Abogado General, presentadas en audiencia pública el 8 de noviembre de 2012;

dicta la siguiente

Sentencia

1               La petición de decisión prejudicial tiene por objeto la interpretación de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (DO L 95, p. 29; en lo sucesivo, «Directiva»).

2               Esta petición se ha planteado en el marco de un litigio entre el Sr. A y Caixa D’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (en lo sucesivo, «Catalunyacaixa»), relativo a la validez de determinadas cláusulas de un contrato de préstamo hipotecario celebrado entre dichas partes.   

Marco jurídico

Derecho de la Unión

3               El decimosexto considerando de la Directiva indica lo siguiente:

«considerando […] que los profesionales pueden cumplir la exigencia de buena fe tratando de manera leal y equitativa con la otra parte, cuyos intereses legítimos debe tener en cuenta».

4               El artículo 3 de la Directiva establece:

«1.            Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.

2.               Se considerará que una cláusula no se ha negociado individualmente cuando haya sido redactada previamente y el consumidor no haya podido influir sobre su contenido, en particular en el caso de los contratos de adhesión.

[…]

3.               El Anexo de la presente Directiva contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.»

5               A tenor del artículo 4, apartado 1, de la Directiva:

«Sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa.»

6               El artículo 6, apartado 1, de la Directiva tiene la siguiente redacción:

«Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.»

7               El artículo 7, apartado 1, de la Directiva establece lo siguiente:

«Los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores.»

8               El anexo de la Directiva enumera, en el número 1, las cláusulas a las que se hace referencia en el artículo 3, apartado 3, de ésta. En particular, comprende las siguientes cláusulas:

«1.            Cláusulas que tengan por objeto o por efecto:

[…]

e)               imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta;

[…]

q)               suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos por parte del consumidor, en particular obligándole a dirigirse exclusivamente a una jurisdicción de arbitraje no cubierta por las disposiciones jurídicas, limitándole indebidamente los medios de prueba a su disposición o imponiéndole una carga de la prueba que, conforme a la legislación aplicable, debería corresponder a otra parte contratante.»

Derecho español

9               En Derecho español, la protección de los consumidores contra las cláusulas abusivas estaba garantizada inicialmente por la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (BOE nº 176, de 24 de julio de 1984, p. 21686).

10            La Ley General 26/1984 fue modificada posteriormente mediante la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación (BOE nº 89, de 14 de abril de 1998, p. 12304), que adaptó el Derecho interno a la Directiva.

11            Por último, mediante el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (BOE nº 287, de 30 de noviembre de 2007, p. 49181), se estableció el texto refundido de la Ley 26/1984, con sus sucesivas modificaciones.

12            A tenor del artículo 82 del Real Decreto Legislativo 1/2007:

«1.            Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

[…]

3.               El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.

4.               No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:

a)               vinculen el contrato a la voluntad del empresario,

b)               limiten los derechos del consumidor y usuario,

c)               determinen la falta de reciprocidad en el contrato,

d)               impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,

e)               resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o

f)                contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.»

13            En lo que respecta al procedimiento de requerimiento de pago y ejecución forzosa, la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la versión vigente en el momento de la apertura del procedimiento en el litigio principal, regula en el capítulo V del título IV del libro III, con la rúbrica «De las particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados o pignorados», concretamente en los artículos 681 a 698, el procedimiento de ejecución hipotecaria que constituye el objeto del litigio principal.

14            El artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece lo siguiente:

«1.            En los procedimientos a que se refiere este capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:

1.ª             Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2.ª             Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

[…]

3.ª             […] la sujeción […] a otra prenda [o] hipoteca [inscritas] con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

2.               Formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar cuatro días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

[…]»

15            El artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone:

«1.            Cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado puedan formular y que no se halle comprendida en los artículos anteriores, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el presente capítulo.

[…]

2.               Al tiempo de formular la reclamación a que se refiere el apartado anterior o durante el curso [del] juicio a que diere lugar, podrá solicitarse que se asegure la efectividad de la sentencia que se dicte en el mismo, con retención del todo o de una parte de la cantidad que, por el procedimiento que se regula en este capítulo, deba entregarse al acreedor.

El tribunal, mediante providencia, decretará esta retención en vista de los documentos que se presenten, si estima bastantes las razones que se aleguen. Si el que solicitase la retención no tuviera solvencia notoria y suficiente, el tribunal deberá exigirle previa y bastante garantía para responder de los intereses de demora y del resarcimiento de cualesquiera otros daños y perjuicios que puedan ocasionarse al acreedor.

3.               Cuando el acreedor afiance a satisfacción del tribunal la cantidad que estuviere mandada retener a las resultas del juicio a que se refiere el apartado primero, se alzará la retención.»

16            El artículo 131 de la Ley Hipotecaria vigente en el momento de los hechos del litigio principal (en lo sucesivo, «Ley Hipotecaria»), cuyo texto refundido fue aprobado por el Decreto de 8 de febrero de 1946 (BOE nº 58, de 27 de febrero de 1946, p. 1518), establece lo siguiente:

«Las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución [quedarán] canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas. No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto.»

17            Con arreglo al artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria:

«[…] Podrá pactarse en el título que la cantidad exigible en caso de ejecución sea la resultante de la liquidación efectuada por la entidad financiera acreedora en la forma convenida por las partes en la escritura.

Al vencimiento pactado por los otorgantes, o al de cualquiera de sus prórrogas, la acción hipotecaria podrá ser ejercitada de conformidad con lo previsto en los artículos 129 y 153 de esta Ley y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.»

Litigio principal y cuestiones prejudiciales

18            El 19 de julio de 2007, el Sr. A, nacional m que trabajaba en España desde el mes de diciembre de 1993, suscribió con Catalunyacaixa, mediante escritura notarial, un contrato de préstamo con garantía hipotecaria. El inmueble que constituía dicha garantía era la vivienda familiar del Sr. A, de la que era propietario desde 2003.

19            El capital prestado por Catalunyacaixa era de 138.000 euros. Debía amortizarse en 33 anualidades, con 396 cuotas mensuales, a partir del 1 de agosto de 2007.

20            De los autos trasladados al Tribunal de Justicia se desprende que el contrato de préstamo suscrito con Catalunyacaixa establecía en su cláusula 6 unos intereses de demora anuales del 18,75 % automáticamente devengables respecto de las cantidades no satisfechas a su vencimiento, sin necesidad de realizar ningún tipo de reclamación.

21            Además, la cláusula 6 bis de dicho contrato confería a Catalunyacaixa la facultad de declarar exigible la totalidad del préstamo en el caso de que alguno de los plazos pactados venciera sin que el deudor hubiese cumplido su obligación de pago de una parte del capital o de los intereses del préstamo.

22            Por último, la cláusula 15 del contrato, que regulaba el pacto de liquidez, preveía no sólo la posibilidad de que Catalunyacaixa recurriera a la ejecución hipotecaria para cobrar una posible deuda, sino también de que pudiera presentar directamente a esos efectos la liquidación mediante el certificado oportuno que recogiese la cantidad exigida.

23            El Sr. A abonó con regularidad las cuotas mensuales desde julio de 2007 hasta mayo de 2008, pero dejó de hacerlo a partir de junio de 2008. En vista de ello, el 28 de octubre de 2008 Catalunyacaixa acudió a un notario con objeto de que se otorgara acta de determinación de deuda. El notario certificó que de los documentos aportados y del contenido del contrato de préstamo se deducía que la liquidación de la deuda ascendía a 139.764,76 euros, lo que correspondía a las mensualidades no satisfechas, más los intereses ordinarios y los intereses de demora.

24            Tras requerir infructuosamente al Sr. A el pago de lo debido, Catalunyacaixa inició el 11 de marzo de 2009, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Martorell, un procedimiento de ejecución contra el interesado, reclamándole las cantidades de 139.674,02 euros en concepto de principal, 90,74 euros en concepto de intereses vencidos y 41.902,21 euros en concepto de intereses y costas.

25            El Sr. A no compareció, por lo que, el 15 de diciembre de 2009, dicho Juzgado ordenó la ejecución. Se envió al Sr. A un requerimiento de pago, que éste no atendió y al que no formuló oposición.

26            En estas circunstancias, el 20 de julio de 2010 se celebró una subasta pública para proceder a la venta del inmueble, sin que se presentara ninguna oferta. En consecuencia, con arreglo a lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Martorell admitió que el bien se adjudicara en el 50 % de su valor. Dicho Juzgado también señaló el 20 de enero de 2011 como la fecha en que debía producirse la transmisión de la posesión al adjudicatario. En consecuencia, el Sr. A fue expulsado de su vivienda.

27            No obstante, poco antes de que eso ocurriera, el 11 de enero de 2011 el Sr. A presentó demanda en un proceso declarativo ante el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, solicitando que se anulara la cláusula 15 del contrato de préstamo hipotecario por estimarla abusiva y, en consecuencia, que se declarara la nulidad del procedimiento de ejecución.

28            En este contexto, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona manifestó dudas en cuanto a la conformidad del Derecho español con el marco jurídico establecido por la Directiva.

29            En particular, señaló que si, a efectos de la ejecución forzosa, el acreedor opta por el procedimiento de ejecución hipotecaria, las posibilidades de alegar el carácter abusivo de alguna de las cláusulas del contrato de préstamo son muy limitadas, ya que quedan postergadas a un procedimiento declarativo posterior, que no tiene efecto suspensivo. El órgano jurisdiccional remitente consideró que, por este motivo, resulta muy complicado para un juez español garantizar una protección eficaz al consumidor en dicho procedimiento de ejecución hipotecaria y en el correspondiente proceso declarativo.

30            Por otro lado, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona estimó que la solución del litigio principal planteaba otras cuestiones relacionadas, en particular, con la interpretación del concepto de «cláusulas que tengan por objeto o por efecto imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta», contemplado en el número 1, letra e), del anexo de la Directiva, y el de «cláusulas que tengan por objeto o por efecto suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos por parte del consumidor», previsto en el número 1, letra q), de dicho anexo. A su juicio, no está claro que las cláusulas relativas al vencimiento anticipado en contratos de larga duración, a la fijación de intereses de demora y a la determinación unilateral por parte del prestamista de los mecanismos de liquidación de la totalidad de la deuda sean compatibles con las disposiciones del anexo de la Directiva.

31            En estas circunstancias, al albergar dudas sobre la correcta interpretación del Derecho de la Unión, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones prejudiciales:

«1)            Si el sistema de ejecución de títulos judiciales sobre bienes hipotecados o pignorados establecido en el artículo 695 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con sus limitaciones en cuanto a los motivos de oposición previsto en el ordenamiento procesal español, no sería sino una limitación clara de la tutela del consumidor por cuanto supone formal y materialmente una clara obstaculización al consumidor para el ejercicio de acciones o recursos judiciales que garanticen una tutela efectiva de sus derechos.

2)               Se requiere al Tribunal de Justicia de la Unión Europea para que pueda dar contenido al concepto de desproporción en orden:

                   a)               A la posibilidad de vencimiento anticipado en contratos proyectados en un largo lapso de tiempo –en este caso 33 años– por incumplimientos en un período muy limitado y concreto.

                   b)               La fijación de unos intereses de demora –en este caso superiores al 18 %– que no coinciden con los criterios de determinación de los intereses moratorios en otros contratos que afectan a consumidores (créditos al consumo) y que en otros ámbitos de la contratación de consumidores se podrían entender abusivos y que, sin embargo, en la contratación inmobiliaria no disponen de un límite legal claro, aun en los casos en los que hayan de aplicarse no sólo a las cuotas vencidas, sino a la totalidad de las debidas por el vencimiento anticipado.

                   c)               La fijación de mecanismos de liquidación y fijación de los intereses variables –tanto ordinarios como moratorios– realizados unilateralmente por el prestamista vinculados a la posibilidad de ejecución hipotecaria [y que] no permiten al deudor ejecutado que articule su oposición a la cuantificación de la deuda en el propio procedimiento ejecutivo, remitiéndole a un procedimiento declarativo en el que cuando haya obtenido pronunciamiento definitivo la ejecución habrá concluido o, cuando menos, el deudor habrá perdido el bien hipotecado o dado en garantía, cuestión de especial trascendencia cuando el préstamo se solicita para adquirir una vivienda y la ejecución determina el desalojo del inmueble.»

Sobre las cuestiones prejudiciales

Sobre la admisibilidad

32            Catalunyacaixa y el Reino de España manifiestan dudas en cuanto a la admisibilidad de la primera cuestión prejudicial, ya que consideran que no resulta útil al órgano jurisdiccional remitente para resolver el litigio del que conoce. A este respecto, alegan que ese litigio se sustancia en un proceso declarativo autónomo y separado del procedimiento de ejecución hipotecaria, y que sólo tiene por objeto la anulación de la cláusula 15 del contrato de préstamo controvertido en el litigio principal en virtud de la normativa sobre la protección de los consumidores. En consecuencia, una respuesta relativa a la compatibilidad del procedimiento de ejecución hipotecaria con la Directiva no resulta, en su opinión, ni necesaria ni pertinente para la resolución de dicho litigio.

33            Desde esta misma perspectiva, el Reino de España y Catalunyacaixa cuestionan también la admisibilidad de la segunda cuestión prejudicial, por cuanto con ella se pretende obtener una interpretación del concepto de desproporción, en el sentido de las disposiciones pertinentes de la Directiva, en cuanto a las cláusulas que se refieren al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración y a la fijación de los intereses de demora. Así, sostienen que esas cláusulas no guardan ninguna relación con el objeto del litigio principal y que tampoco pueden resultar útiles para apreciar el carácter abusivo de la cláusula 15 del contrato de préstamo controvertido en el litigio principal.

34            A este respecto, procede recordar de inmediato que, según reiterada jurisprudencia, en el marco de un procedimiento con arreglo al artículo 267 TFUE, basado en una clara separación de las funciones entre los órganos jurisdiccionales nacionales y el Tribunal de Justicia, sólo el juez nacional es competente para constatar y apreciar los hechos del litigio principal y para interpretar y aplicar el Derecho nacional. Asimismo, corresponde exclusivamente al juez nacional, que conoce del litigio y que ha de asumir la responsabilidad de la decisión jurisdiccional que debe adoptarse, apreciar, a la luz de las particularidades del asunto, tanto la necesidad como la pertinencia de las cuestiones que plantea al Tribunal de Justicia. Por consiguiente, cuando las cuestiones planteadas se refieren a la interpretación del Derecho de la Unión, el Tribunal de Justicia está, en principio, obligado a pronunciarse (sentencia de 14 de junio de 2012, Banco Español de Crédito, C‑618/10, aún no publicada en la Recopilación, apartado 76 y jurisprudencia citada).

35            Así pues, la negativa del Tribunal de Justicia a pronunciarse sobre una petición de decisión prejudicial planteada por un órgano jurisdiccional nacional sólo está justificada cuando resulta evidente que la interpretación del Derecho de la Unión solicitada no tiene relación alguna con la realidad o con el objeto del litigio principal, cuando el problema es de naturaleza hipotética o cuando el Tribunal de Justicia no dispone de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para responder de manera útil a las cuestiones planteadas (sentencia Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 77 y jurisprudencia citada).

36            Ahora bien, no ocurre así en el presente asunto.

37            En efecto, ha de señalarse que, con arreglo al sistema procesal español, en el contexto del procedimiento de ejecución hipotecaria incoado por Catalunyacaixa contra el Sr.  éste no podía impugnar el carácter abusivo de una cláusula del contrato suscrito con esa entidad de crédito que dio lugar al inicio del procedimiento de ejecución ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Martorell, que conoce de la ejecución hipotecaria, pero sí podía hacerlo ante el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona, que conoce del proceso declarativo.

38            En estas circunstancias, tal como señala fundadamente la Comisión Europea, la primera cuestión planteada por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona debe entenderse en un sentido amplio, es decir, destinada esencialmente a que, ante la limitación de los motivos de oposición admitidos en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, se aprecie la compatibilidad con la Directiva de las facultades reconocidas al juez que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de las cláusulas contenidas en el contrato controvertido en el litigio principal del que se deriva la deuda reclamada en dicho procedimiento de ejecución.

39            Por lo tanto, y teniendo en cuenta que corresponde al Tribunal de Justicia proporcionar al órgano jurisdiccional remitente una respuesta útil que le permita dirimir el litigio que se le ha planteado (véanse las sentencias de 28 de noviembre de 2000, Roquette Frères, C‑88/99, Rec. p. I‑10465, apartado 18, y de 11 de marzo de 2010, Attanasio Group, C‑384/08, Rec. p. I‑2055, apartado 19), procede señalar que no resulta evidente que la interpretación del Derecho de la Unión que se solicita en la primera cuestión prejudicial carezca de relación con la realidad o el objeto del litigio principal.

40            Del mismo modo, no cabe excluir que la interpretación del concepto de desproporción, en el sentido de las disposiciones pertinentes de la Directiva, que se solicita mediante la segunda cuestión pueda ser útil para resolver el litigio del que conoce el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona.

41            En efecto, como la Abogado General observa en los puntos 62 y 63 de sus conclusiones, aunque la demanda de nulidad instada por el Sr. A en el litigio principal sólo atañe a la validez de la cláusula 15 del contrato de préstamo, basta con señalar que, por una parte, conforme al artículo 4, apartado 1, de la Directiva, una visión de conjunto de las otras cláusulas del contrato a que se refiere dicha cuestión puede tener también repercusiones en el examen de la cláusula objeto del presente litigio y, por otra parte, el juez nacional está obligado, en virtud de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, a apreciar de oficio el carácter abusivo de todas las cláusulas contractuales comprendidas en el ámbito de aplicación de la Directiva, incluso en el caso de que no se haya solicitado expresamente, tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello (véanse, en este sentido, las sentencias de 4 de junio de 2009, Pannon GSM, C‑243/08, Rec. p. I‑4713, apartados 31 y 32, y Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 43).

42            Por consiguiente, las cuestiones prejudiciales son admisibles en su conjunto.

Sobre el fondo

Sobre la primera cuestión prejudicial

43            Mediante su primera cuestión, el órgano jurisdiccional remitente pide sustancialmente que se dilucide si la Directiva debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, como la controvertida en el litigio principal, que, al mismo tiempo que no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contenida en un contrato celebrado entre un consumidor y un profesional, no permite que el juez que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de dicha cláusula, adopte medidas cautelares que garanticen la plena eficacia de su decisión final.

44            Para responder a esta cuestión, procede recordar de inmediato que el sistema de protección que establece la Directiva se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información (sentencia Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 39).

45            Habida cuenta de esta situación de inferioridad, el artículo 6, apartado 1, de la Directiva dispone que las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor. Según se desprende de la jurisprudencia, se trata de una disposición imperativa que pretende reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre éstas (sentencia Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 40 y jurisprudencia citada).

46            En este contexto, el Tribunal de Justicia ha subrayado ya en varias ocasiones que el juez nacional deberá apreciar de oficio el carácter abusivo de una cláusula contractual incluida en el ámbito de aplicación de la Directiva y, de este modo, subsanar el desequilibrio que existe entre el consumidor y el profesional, tan pronto como disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello (sentencias antes citadas Pannon GSM, apartados 31 y 32, y Banco Español de Crédito, apartados 42 y 43).

47            De este modo, al pronunciarse sobre una petición de decisión prejudicial presentada por un tribunal nacional en el marco de un procedimiento contradictorio iniciado a raíz de la oposición formulada por un consumidor contra un requerimiento judicial de pago, el Tribunal de Justicia declaró que el juez nacional debe acordar de oficio diligencias de prueba para determinar si una cláusula atributiva de competencia jurisdiccional territorial exclusiva que figura en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor está comprendida en el ámbito de aplicación de la Directiva y, en caso afirmativo, apreciar de oficio el carácter eventualmente abusivo de dicha cláusula (sentencia de 9 de noviembre de 2010, VB Pénzügyi Lízing, C‑137/08, Rec. p. I‑10847, apartado 56).

48            El Tribunal de Justicia ha declarado asimismo que la Directiva se opone a una normativa de un Estado miembro que no permite que el juez que conoce de una demanda en un proceso monitorio, aun cuando disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios al efecto, examine de oficio –in limine litis ni en ninguna fase del procedimiento– el carácter abusivo de una cláusula sobre intereses de demora contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, cuando este último no haya formulado oposición (sentencia Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 57).

49            Sin embargo, el asunto objeto del litigio principal se distingue de los asuntos que dieron lugar a las sentencias antes citadas VB Pénzügyi Lízing y Banco Español de Crédito por el hecho de que trata de la determinación de las obligaciones que incumben al juez que conoce de un proceso declarativo vinculado al procedimiento de ejecución hipotecaria, con el fin de que se garantice, en su caso, el efecto útil de la decisión sobre el fondo por la que se declare el carácter abusivo de la cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo y, por tanto, de la incoación del procedimiento de ejecución hipotecaria.

50            A este respecto, procede señalar que, a falta de armonización de los mecanismos nacionales de ejecución forzosa, las modalidades de aplicación de los motivos de oposición admitidos en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria y de las facultades conferidas al juez que conozca del proceso declarativo, competente para analizar la legitimidad de las cláusulas contractuales en virtud de las que se estableció el título ejecutivo, forman parte del ordenamiento jurídico interno de cada Estado miembro en virtud del principio de autonomía procesal de los Estados miembros, a condición, sin embargo, de que no sean menos favorables que las que rigen situaciones similares de carácter interno (principio de equivalencia) y de que no hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos que confiere a los consumidores el ordenamiento jurídico de la Unión (principio de efectividad) (véanse, en este sentido, las sentencias de 26 de octubre de 2006, Mostaza Claro, C‑168/05, Rec. p. I‑10421, apartado 24, y de 6 de octubre de 2009, Asturcom Telecomunicaciones, C‑40/08, Rec. p. I‑9579, apartado 38).

51            En lo que atañe al principio de equivalencia, debe señalarse que el Tribunal de Justicia no cuenta con ningún elemento que suscite dudas acerca de la conformidad de la normativa controvertida en el litigio principal con dicho principio.

52            En efecto, consta en autos que el sistema procesal español prohíbe al juez que conoce de un proceso declarativo vinculado al procedimiento de ejecución hipotecaria adoptar medidas cautelares que garanticen la plena eficacia de su decisión final, no sólo cuando aprecie el carácter abusivo, con arreglo al artículo 6 de la Directiva, de una cláusula contenida en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, sino también cuando compruebe que esa cláusula resulta contraria a las normas nacionales de orden público, lo que le corresponde a él verificar (véase, en este sentido, la sentencia Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 48).

53            En lo que respecta al principio de efectividad, procede recordar que, según reiterada jurisprudencia del Tribunal de Justicia, cada caso en el que se plantee la cuestión de si una disposición procesal nacional hace imposible o excesivamente difícil la aplicación del Derecho de la Unión debe analizarse teniendo en cuenta el lugar que ocupa dicha disposición en el conjunto del procedimiento y el desarrollo y las peculiaridades de éste ante las diversas instancias nacionales (sentencia Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 49).

54            En el presente asunto, de los autos trasladados al Tribunal de Justicia se desprende que, según se establece en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando ésta se funde en la extinción de la garantía o de la obligación garantizada, en un error en la determinación de la cantidad exigible –cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado– o en la sujeción a otra prenda o hipoteca inscritas con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento.

55            Con arreglo al artículo 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cualquier otra reclamación que el deudor pueda formular, incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento que se establece en el correspondiente capítulo de dicha Ley.

56            Por otra parte, en virtud del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la propia hipoteca o cualesquiera otras que no se basen en alguno de los supuestos que puedan determinar la suspensión de la ejecución quedarán canceladas en virtud del mandamiento de cancelación a que se refiere el artículo 133 de dicha Ley, siempre que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

57            Pues bien, de lo expuesto se deduce que, en el sistema procesal español, la adjudicación final a un tercero de un bien hipotecado adquiere siempre carácter irreversible, aunque el carácter abusivo de la cláusula impugnada por el consumidor ante el juez que conozca del proceso declarativo entrañe la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria, salvo en el supuesto de que el consumidor realice una anotación preventiva de la demanda de nulidad de la hipoteca con anterioridad a la nota marginal indicada.

58            A este respecto, es preciso señalar, no obstante, que, habida cuenta del desarrollo y de las peculiaridades del procedimiento de ejecución hipotecaria controvertido en el litigio principal, tal supuesto debe considerarse residual, ya que existe un riesgo no desdeñable de que el consumidor afectado no realice esa anotación preventiva en los plazos fijados para ello, ya sea debido al carácter sumamente rápido del procedimiento de ejecución en cuestión, ya sea porque ignora o no percibe la amplitud de sus derechos (véase, en este sentido, la sentencia Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 54).

59            Por consiguiente, procede declarar que un régimen procesal de este tipo, al no permitir que el juez que conozca del proceso declarativo, ante el que el consumidor haya presentado una demanda alegando el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, adopte medidas cautelares que puedan suspender o entorpecer el procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas resulte necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final, puede menoscabar la efectividad de la protección que pretende garantizar la Directiva (véase, en este sentido, la sentencia de 13 de marzo de 2007, Unibet, C‑432/05, Rec. p. I‑2271, apartado 77).

60            En efecto, tal como señaló también la Abogado General en el punto 50 de sus conclusiones, sin esa posibilidad, en todos los casos en que, como en el litigio principal, se haya llevado a cabo la ejecución de un inmueble hipotecado antes de que el juez que conozca del proceso declarativo adopte una decisión por la que se declare el carácter abusivo de la cláusula contractual en que se basa la hipoteca y, en consecuencia, la nulidad del procedimiento de ejecución, esa decisión sólo permite garantizar al consumidor una protección a posteriori meramente indemnizatoria, que resulta incompleta e insuficiente y no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de dicha cláusula, en contra de lo que establece el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13.

61            Así ocurre con mayor razón cuando, como en el litigio principal, el bien que constituye el objeto de la garantía hipotecaria es la vivienda del consumidor perjudicado y de su familia, puesto que el mencionado mecanismo de protección de los consumidores, limitado al pago de una indemnización por daños y perjuicios, no es adecuado para evitar la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda.

62            Así pues, tal como ha puesto de relieve asimismo el juez remitente, basta con que los profesionales inicien, si concurren los requisitos, el procedimiento de ejecución hipotecaria para privar sustancialmente a los consumidores de la protección que pretende garantizar la Directiva, lo que resulta asimismo contrario a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia según la cual las características específicas de los procedimientos judiciales que se ventilan entre los profesionales y los consumidores, en el marco del Derecho nacional, no pueden constituir un elemento que pueda afectar a la protección jurídica de la que estos últimos deben disfrutar en virtud de las disposiciones de la Directiva (véase, en este sentido, la sentencia Banco Español de Crédito, antes citada, apartado 55).

63            En estas circunstancias, procede declarar que la normativa española controvertida en el litigio principal no se ajusta al principio de efectividad, en la medida en que hace imposible o excesivamente difícil, en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados a instancia de los profesionales y en los que los consumidores son parte demandada, aplicar la protección que la Directiva pretende conferir a estos últimos.

64            A la luz de estas consideraciones, ha de responderse a la primera cuestión prejudicial que la Directiva debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, como la controvertida en el litigio principal, que, al mismo tiempo que no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, no permite que el juez que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de esa cláusula, adopte medidas cautelares, entre ellas, en particular, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final.

Sobre la segunda cuestión prejudicial

65            Mediante su segunda cuestión, el órgano jurisdiccional remitente pide fundamentalmente que se precisen los elementos constitutivos del concepto de «cláusula abusiva», en lo que atañe al artículo 3, apartados 1 y 3, de la Directiva y al anexo de ésta, para apreciar si tienen carácter abusivo las cláusulas que constituyen el objeto del litigio principal y que se refieren al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración, a la fijación de los intereses de demora y al pacto de liquidez.

66            A este respecto, ha de señalarse que, según reiterada jurisprudencia, la competencia del Tribunal de Justicia en la materia comprende la interpretación del concepto de «cláusula abusiva», definido en el artículo 3, apartado 1, de la Directiva y en el anexo de ésta, y los criterios que el juez nacional puede o debe aplicar al examinar una cláusula contractual a la luz de las disposiciones de la Directiva, entendiéndose que incumbe a dicho juez pronunciarse, teniendo en cuenta esos criterios, sobre la calificación concreta de una cláusula contractual determinada en función de las circunstancias propias del caso. De ello se desprende que el Tribunal de Justicia se limitará a dar al órgano jurisdiccional remitente indicaciones que éste debe tener en cuenta para apreciar el carácter abusivo de la cláusula de que se trate (véase la sentencia de 26 de abril de 2012, Invitel, C‑472/10, aún no publicada en la Recopilación, apartado 22 y jurisprudencia citada).

67            Sentado lo anterior, es preciso poner de relieve que, al referirse a los conceptos de buena fe y desequilibrio importante en detrimento del consumidor entre los derechos y las obligaciones de las partes que se derivan del contrato, el artículo 3, apartado 1, de la Directiva delimita tan sólo de manera abstracta los elementos que confieren carácter abusivo a una cláusula que no se haya negociado individualmente (véanse las sentencias de 1 de abril de 2004, Freiburger Kommunalbauten, C‑237/02, Rec. p. I‑3403, apartado 19, y Pannon GSM, antes citada, apartado 37).

68            Pues bien, tal como la Abogado General indicó en el punto 71 de sus conclusiones, para determinar si una cláusula causa en detrimento del consumidor un «desequilibrio importante» entre los derechos y las obligaciones de las partes que se derivan del contrato, deben tenerse en cuenta, en particular, las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido. Mediante un análisis comparativo de ese tipo, el juez nacional podrá valorar si –y, en su caso, en qué medida– el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente. Asimismo, resulta pertinente a estos efectos examinar la situación jurídica en que se encuentra ese consumidor a la vista de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas.

69            En lo que se refiere a la cuestión de en qué circunstancias se causa ese desequilibrio «pese a las exigencias de la buena fe», debe señalarse que, en atención al decimosexto considerando de la Directiva y tal como indicó en esencia la Abogado General en el punto 74 de sus conclusiones, el juez nacional debe comprobar a tal efecto si el profesional podía estimar razonablemente que, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, éste aceptaría una cláusula de ese tipo en el marco de una negociación individual.

70            En este contexto, ha de recordarse que el anexo al que remite el artículo 3, apartado 3, de la Directiva sólo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas (véase la sentencia Invitel, antes citada, apartado 25 y jurisprudencia citada).

71            Además, conforme al artículo 4, apartado 1, de la Directiva, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración (sentencias antes citadas Pannon GSM, apartado 39, y VB Pénzügyi Lízing, apartado 42). De ello resulta que, en este contexto, deben apreciarse también las consecuencias que dicha cláusula puede tener en el marco del Derecho aplicable al contrato, lo que implica un examen del sistema jurídico nacional (véase la sentencia Freiburger Kommunalbauten, antes citada, apartado 21, y el auto de 16 de noviembre de 2010, Pohotovosť, C‑76/10, Rec. p. I‑11557, apartado 59).

72            Estos criterios son los que debe considerar el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona para apreciar el carácter abusivo de las cláusulas a las que se refiere la segunda cuestión planteada.

73            En particular, por lo que respecta, en primer lugar, a la cláusula relativa al vencimiento anticipado en los contratos de larga duración por incumplimientos del deudor en un período limitado, corresponde al juez remitente comprobar especialmente, como señaló la Abogado General en los puntos 77 y 78 de sus conclusiones, si la facultad del profesional de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo depende de que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, si esa facultad está prevista para los casos en los que el incumplimiento tiene carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas aplicables en la materia y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.

74            En segundo lugar, en cuanto a la cláusula relativa a la fijación de los intereses de demora, procede recordar que, a la luz del número 1, letra e), del anexo de la Directiva, en relación con lo dispuesto en los artículos 3, apartado 1, y 4, apartado 1, de la misma, el juez remitente deberá comprobar en particular, como señaló la Abogado General en los puntos 85 a 87 de sus conclusiones, por un lado, las normas nacionales aplicables entre las partes en el supuesto de que no se hubiera estipulado ningún acuerdo en el contrato controvertido o en diferentes contratos de ese tipo celebrados con los consumidores y, por otro lado, el tipo de interés de demora fijado con respecto al tipo de interés legal, con el fin de verificar que es adecuado para garantizar la realización de los objetivos que éste persigue en el Estado miembro de que se trate y que no va más allá de lo necesario para alcanzarlos.

75            Por último, en lo que atañe a la cláusula relativa a la liquidación unilateral por el prestamista del importe de la deuda impagada, vinculada a la posibilidad de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, procede señalar que, teniendo en cuenta el número 1, letra q), del anexo de la Directiva y los criterios establecidos en los artículos 3, apartado 1, y 4, apartado 1, de ésta, el juez remitente deberá determinar si –y, en su caso, en qué medida– la cláusula de que se trata supone una excepción a las normas aplicables a falta de acuerdo entre las partes, de manera que, a la vista de los medios procesales de que dispone, dificulta el acceso del consumidor a la justicia y el ejercicio de su derecho de defensa.

76            En virtud de las consideraciones anteriores, procede responder lo siguiente a la segunda cuestión prejudicial:

–                El artículo 3, apartado 1, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que:

–                el concepto de «desequilibrio importante» en detrimento del consumidor debe apreciarse mediante un análisis de las normas nacionales aplicables a falta de acuerdo entre las partes, para determinar si –y, en su caso, en qué medida– el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente. Asimismo, resulta pertinente a estos efectos llevar a cabo un examen de la situación jurídica en la que se encuentra dicho consumidor en función de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas;

–                para determinar si se causa el desequilibrio «pese a las exigencias de la buena fe», debe comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual.

–                El artículo 3, apartado 3, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que el anexo al que remite esa disposición sólo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.

Costas

77            Dado que el procedimiento tiene, para las partes del litigio principal, el carácter de un incidente promovido ante el órgano jurisdiccional remitente, corresponde a éste resolver sobre las costas. Los gastos efectuados por quienes, no siendo partes del litigio principal, han presentado observaciones ante el Tribunal de Justicia no pueden ser objeto de reembolso.

En virtud de todo lo expuesto, el Tribunal de Justicia (Sala Primera) declara:

1)               La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que se opone a una normativa de un Estado miembro, como la controvertida en el litigio principal, que, al mismo tiempo que no prevé, en el marco del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituye el fundamento del título ejecutivo, no permite que el juez que conozca del proceso declarativo, competente para apreciar el carácter abusivo de esa cláusula, adopte medidas cautelares, entre ellas, en particular, la suspensión del procedimiento de ejecución hipotecaria, cuando acordar tales medidas sea necesario para garantizar la plena eficacia de su decisión final.

2)               El artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que:

–                el concepto de «desequilibrio importante» en detrimento del consumidor debe apreciarse mediante un análisis de las normas nacionales aplicables a falta de acuerdo entre las partes, para determinar si –y, en su caso, en qué medida– el contrato deja al consumidor en una situación jurídica menos favorable que la prevista por el Derecho nacional vigente. Asimismo, resulta pertinente a estos efectos llevar a cabo un examen de la situación jurídica en la que se encuentra dicho consumidor en función de los medios de que dispone con arreglo a la normativa nacional para que cese el uso de cláusulas abusivas;

–                para determinar si se causa el desequilibrio «pese a las exigencias de la buena fe», debe comprobarse si el profesional, tratando de manera leal y equitativa con el consumidor, podía estimar razonablemente que éste aceptaría la cláusula en cuestión en el marco de una negociación individual.

El artículo 3, apartado 3, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el anexo al que remite esa disposición sólo contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.  Reseñas, de la sentencia, destacadas por Susana Pérez Diez 

Artículo “Las reglas del juego han cambiado” 

Es un nuevo punto de partida. Unas nuevas reglas del juego. La sentencia de 14 de marzo de 2013, dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea es importante, entre otras cuestiones, para rebatir los argumentos de las entidades financieras que han venido realizando contra las oposiciones de los deudores en procesos de ejecución hipotecaria.

¿Qué alegaban los bancos contra oposiciones que realizaba el deudor en el proceso de ejecución hipotecaria?

1. Las causas de oposición se encuentran tasadas, no pudiéndose contemplar otras distintas de las recogidas en el art. 695 de la L.E.C., por consiguiente añadían que ninguno de los motivos alegados por los ejecutados puede englobarse entre los mencionados por dicho artículo.

2. Sobre los intereses de demora. Los bancos se oponían de la siguiente manera.

En base al Art. 1.108 del Código Civil, la entidad financiera acordaba, “en claro ejemplo de la autonomía de la voluntad de las partes” un interés de demora del 19 %.

Asimismo, añadían que ninguna normativa concreta determina de modo expreso cuál ha de ser el límite de los intereses de demora, sin que puedan negar la legislación en materia de consumidores y usuarios.

También recurrían al Tribunal Supremo alegando que ha desarrollado una doctrina contraria a la consideración de los intereses moratorios como abusivos.

Consideraban en sus alegaciones la “irrelevancia” de la Ley de Crédito al Consumo, que en su art. 19.4 estipula el carácter abusivo del tipo de interés superior al 2,5 veces el interés legal del dinero.

3. Sobre la legalidad de la cláusula de vencimiento anticipado.

En base al 1.255 del Código Civil el Tribunal Supremo se ha manifestado a favor de dicha cláusula, según las reiteradas alegaciones de los bancos. Y añaden que no hay que debatir sobre el asunto y que nada impide al los deudores a que se pongan al día de las cuotas atrasadas, tal y como establece el 693.3 Lec.

4. Sobre la pretendida suspensión con base en el 43 de la Lec.

Los motivos que pudieran servir de base a una suspensión son única y exclusivamente los mencionados en los artículos 695.2, 696.2 y 697. Ninguno de estos supuesto concurre en el presente caso.

Por tanto alegar el art. 43 Lec implica para los bancos una clara vulneración del principio de legalidad.

5. Sobre la pretendida vulneración de la normativa de consumidores y usuarios.

La supuesta abusividad de alguna de las cláusulas del contrato no es objeto de esta litis. Estamos ante un proceso sumario y especial de ejecución donde cuestiones como la condición de consumidor del ejecutado y la abusividad de cláusulas no pueden ser objeto de debate. Es más, el art. 698 Lec prevé que para cualquier cuestión que quiera suscitar el ejecutado fuera de las únicas causas de oposición permitidas en el 695 Lec deberá acudir al juicio que corresponde sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpece el procedimiento de ejecución.

6. Sobre la pretendida suspensión con base a la cuestión prejudicial C415/2011.

Antes de la sentencia de 14 de marzo de 2013, las entidades financieras se oponían a la suspensión alegada por el deudor en base a la cuestión de prejudicialidad C415/2011, no son vinculantes más allá del propio adjunto pendiente de fallo.

En resumen, éstas son los argumentos de las entidades financieras que han esgrimido en los juzgados los últimos meses en procesos de ejecución hipotecaria cuando los deudores alegaban cláusulas abusivas y suspensión del procedimiento.

Ahora con la irrupción de la sentencia del TJUE, las cosas han cambiado:

Respecto al primer punto que alegan los bancos, con una medida cautelar presentada en un declarativo, se podrá suspender el procedimiento de ejecución, en virtud de la ilegalidad del artículo 698 de la Lec.

Asimismo, sobre los intereses de demora, cabe decir que casi todas las hipotecas firmadas entre los años 2002 y 2008 en España contienen intereses de demora totalmente abusivo. La sentencia nos permitirá alegarlo en un declarativo y afectará a la hipoteca y el ejecutado podrá reducir deuda.

El punto tercero, puede ser devastador para el banco ya que en virtud de la sentencia, podría llegarse archivar el procedimiento, sin proceder a la ejecución.

En el punto cuarto, ahora el deudor podrá suspender el procedimiento de ejecución con una medida cautelar, algo impensable hasta ahora.

Sobre le punto quinto, reitero lo afirmado en el primer punto, el artículo 698 Lec, que tanto utiliza la banca incumple el derecho comunitario.

Y el punto sexto simplemente añadir que desde ayer podemos afirmar que es el comienzo de la verdadera protección del consumidor. Que esta sentencia no es el final del camino, todo lo contrario, son las nuevas reglas del juego, que deben cumplir también los bancos.